专题｜40个高库存城市库存结构特征和风险研判

　　专题｜40个高库存城市库存结构特征和风险研判--2021年下半年地产行情“急转直下”，调控加码、房企爆雷，成交再度下行也使得整体库存步入新一轮上行周期。

　　纵观近年来库存变化情况，2020年初因新冠疫情来袭，使得整体库存规模显著跳增，而后伴随疫情得以阶段性控制，成交迎来补涨行情，狭义库存基本延续高位持稳状态，2021年下半年地产行情“急转直下”，调控加码、房企爆雷，成交再度下行也使得整体库存步入新一轮上行周期，值得引起我们的高度关注。

　　细化至能级之间，对比不同能级城市狭义和广义库存走势和现状，当前库存压力主要集中在二三线城市，尤其是二线城市存量显著上升，而三四线城市去化压力当前最大。

　　狭义库存方面，一线城市商品住宅库存面积回升后持稳。2022年初一线月末库存规模较1月微降1%。

　　二三线城市则持续缓增，尤其是二线城市库存压力显著加剧。2022年6月末二线和三四线样本城市整体库存面积分别为29937万平方米和26523万平方米，较2020年初低点均上涨12%。

　　结合消化周期来看，三四线城市库存去化压力加剧最为显著。2022年各能级城市商品住宅消化周期较2021年初低点（12个月左右）均有明显上升。至2022年6月末，一线和二线个月警戒线%。

　　可见，当前狭义商品住宅库存主要积压在二三线年起新成交土地影响新房供过于求，2022年库存规模显著上升；三四线城市新房销售大幅缩水，导致库存消化周期急剧上升，整体已超过2年。

　　广义库存而言,当前绝大多数待开发宅地和待销售住宅均位于二三线个二线个三四线城市广义库存分别上升至17亿平方米和19亿平方米,部分二线城市则遭遇新房市场供过于求，库存自2021年起开始积压,6月末广义库存较2020年初上升近1亿平方米。

　　基于上文事实，当前全国整体处于库存高企状态，目前主要集中在部分二线城市和广大三四线城市。细化至城市层面，我们选取40个高库存、消化周期较长的典型城市细分不同面积段、户型、产品层次等库存结构现状。

　　截取至2022年6月全国百城狭义库存面积，选取40个消化周期（依3个月月均成交面积计算）超20个月或同比正增的城市。其中如北海、宝鸡、烟台、钦州等三四线城市狭义库存消化周期已超过40个月，二线城市中长春、哈尔滨、呼和浩特也超过50个月。

　　此外，40城中多数城市狭义库存消化周期同比正增，如惠州和江门同比分别增长175%和49%，二线武汉和强三线倍。

　　下文将对40个高库存城市面向库存结构分析。研究工具为对比不同面积段、户型的库存及其消化周期。短期来看，狭义库存规模激增和去化周期延长主要是受成交转淡影响，因而考量高库存城市是否真的存在去化压力还要来看结构性因素影响。对不同面积段、户型商品住宅库存横向对比其库存占比和去化周期情况。

　　需要指出的是，上述40城库存高压是由多种原因导致，并不单是由于新房市场短期下行，如长春存在一部分疫情导致的管控因素；福州、钦州则受到前期供地过量的困扰。

　　商品住宅狭义库存主要集中在二三线平方米，且去化周期均超过2年。对比2021年来看，其占比及去化周期均有进一步上升。

　　结合不同面积段的消化周期，上述各能级中库存占比较高的面积段，结合库存消化周期来看，二线平方米面积段有较大去化压力。

　　将颗粒度细化至城市，武汉、郑州等二线城市其库存主力面积段消化周期均超过2年，面临较大库存压力。此外绍兴等传统多孩家庭城市120-140平方米库存占比最高，与其他城市相比主力库存面积段稍大。

　　（1）昆明、青岛等100-120库存占比超3成，仅北海70平以下库存积压

　　高库存城市当前依面积段划分，库存主要积压在100-120平方米，如武汉、青岛等二线平方米积压情况更突出。此外，如东莞、珠海等、库存占比中100平方米以下占比较高。具体而言：

　　核心城市周边的卫星城市如东莞等90-100平方米库存占比最高。2022年6月末，天津、东莞和珠海90-100平方米库存占比均超过20%。天津这一面积段占比最高主要是由于高房价在总价上压制了刚需购房者的置业选择，因此90-100平方米成为新房市场供需双向选择的结果。而作为毗邻核心城市的卫星城市，东莞等近几年新房供应主力面积段的目标客群多以核心城市外溢人群为主，而随着市场下行外溢人群流失后，相对应的90-100平方米库存自然占比上升。

　　郑州和南宁，以及常州、柳州、汕头、绍兴、梅州等120-140平方米库存占比最高，相比其他二线%，与武汉、青岛、福州等100-120平方米库存占比最高不同。这主要有两方面原因，一方面是这两个城市购房者多孩家庭占比相对较高，对居住面积需求更大，120-140平方米是传统置业选择；另一方面2021年收紧信贷后购房者购房被迫小型化，120-140平方米住宅相对滞销。

　　此外值得提议的是北海小面积住宅库存占比突出，这与其楼市文旅投资属性密切相关。2022年6月末，北海70-80平方米和70平方米以下库存占比分别为25%和31%。全市新房狭义库存中过半数为80平方米以下小户型，其主要原因为北海新房市场主要以文旅投资为主，总价低的小面积住宅是此前市场供需主力。当前由于文旅投资购房者流失，这一面积段库存问题尤为突出。

　　结合不同面积段的消化周期，上述城市中库存占比较高的面积段，结合库存消化周期来看，当前二线城市普遍面临较高去化压力。

　　需要注意的是，主力库存消化周期较低仅能表明该城市当前库存占比最高的面积段去化情况尚可，不代表该城市整体新房销售水平。如厦门虽80-90平方米库存消化周期仅13.6个月，但大面积段120平方米以上住宅消化周期均已超过2年。而常州虽120-140平方米库存消化周期24.7个月，但消费降级的影响下90-100平方米和100-120平方米住宅消化周期均为20个月左右。

　　各能级商品住宅狭义库存仍主要集中在三房产品但整体去化压力不大，珠海、洛阳等三房库存消化周期超2年。三四线五房及以上产品和二线城市中哈尔滨二房产品存在较大库存去化压力。

　　与库存依面积段划分各能级情况各异不同，依房型分库存情况相对统一：当前狭义库存主要集中在三房产品，对比2021年二线pcts。结合消化周期来看，库存集中的三房产品在各能级中均没有去化压力，而三四线年存在较大滞销情况。

　　从房型结构来看，各能级城市库存普遍集中在三房产品，对比2021年来看，二线城市四房库存占比上升显著。

　　结合消化周期来看，各能级城市中库存占比最高的三房产品不存在去化压力。二三线城市一二房和五房及以上产品销售受阻，库存消化周期均已超过30个月。

　　（一）青岛：6月狭义库存回落但仍高于去年同期，下辖县市库存压力大（本节有删减）

　　2、库存结构：三房占比7成，胶州、胶南等库存大但去化周期持稳30个月（本节有删减）

　　从库存结构来看，面积段主要集中在100-120平，房型主要集中在三房，占比近7成，区域则主要集中在城市下辖县市胶南、胶州等区域，总体来看，库存压力适中，高库存面积段、户型和区域的去化周期基本在30个月左右。

　　（1）面积段：100-120平库存占比超3成，去化周期仅26个月压力适中

　　从青岛2022年6月末库存面积段分布来看，刚改和改善产品为积压重点，100-120平米库存占比高达32%，其次为120-140平米，占比也达到了23%，80-90平，90-100平，140-160平占比不分伯仲，均在10%左右，而70平以下，70-80平，160-180平，180平以上占比相对较小，均不足5%。而从年度变化来看，各面积段库存占比相对固定，走势相对平稳，涨跌幅均不超过1%。

　　从青岛2022年6月末库存区域分布来看，主要集中在青岛下辖县市，胶州市、胶南市占比均在2%以上，其次即墨、城阳等占比也在1%以上，市中心核心区域库存基本见底，譬如市南、市北、李沧、崂山等库存占比均不足5%。从年度变化来看，平度市、城阳区库存占比呈现逐年小幅递增态势，胶州市虽然整体占比有所回落，但总体仍处高位持稳，其余片区整体库存占比变动不大，基本都在1%左右浮动。

　　综上，从数据层面来看，青岛短期狭义库存稳步回落，但总体仍高于去年同期。从我们实际调研来看，目前青岛去化尚无明显好转，居民购买力透支严重，刨除6月政府数据调节影响，整体去化周期尚无明显改善，短期去化压力依旧巨大。

　　惠州算是短期因需求透支面临库存高企问题的典型城市之一，事实上许多东南沿海都市圈边缘城市或多或少都面临此类问题，对于这样的城市而言，短期去化承压，中长期来看，土拍缩量已然带动广义库存持续走低，未来潜在库存压力并不算太大，只要政府控制得当，以时间换空间，待核心城市行情好转之后，这类城市也有望迎来转机。

　　1、库存总量：6月狭义库存同比增39%至1936万平，去化周期达37个月

　　从CRIC监测数据来看，自2021年下半年楼市行情“急转直下”之后，2021年9月惠州狭义库存经历了一轮显著跳增，而后波动上行，至2022年6月末已达1936万平方米，较2021年同期上涨39%，库存压力陡增。

　　而从去化周期层面来看，与狭义库存走势保持一致，2021年6月前（刨除2020年初新冠疫情影响，去化周期骤增），整体去化周期基本10-15个月之间波动，相对健康，直至步入2021年下半年，去化周期开始波动上行，至2021年4月末已高达51个月，5-6月伴随着供应缩量，成交小幅转暖，去化周期呈稳步回落态势，截止2022年6月末降至37个月，尚属阶段性高位。

　　从库存结构来看，面积段集中在100-120平，户型则为二三房，区域惠阳区库存占比达25%独占鳌头，而去化周期高企，短期库存积压问题严重。

　　从惠州2022年6月末库存面积段分布来看，除了100-120平占比高达22%以外，专题。80-90平、90-100平，70平以下小面积段占比基本都在15%左右，可谓不分伯仲。大面积段140平以上占比相对较小，仅为10%左右。而100-120平库存积压主要源于这是目前开发商供应的主力面积段，因而整体库存占比呈现逐年递增态势。相较而言，70平以下小面积段库存占比稳步回落，主要仍处于前期库存积压，目前缓慢去化阶段。

　　从青岛2022年6月末库存户型段分布来看，三房是库存主流，占比高达36%，与2021年持平，与2020年相比提升了2个百分点。其次是二房，占比自2020年也呈逐年递增走势，2022年6月末也达到了30%。

　　从惠州2022年6月末库存区域分布来看，主要集中在惠阳区，占比高达25%，而大亚湾、惠城区、博罗县、惠东县占比不分伯仲，基本都在15%左右。从年度变化来看，大亚湾、惠城区库存占比呈现逐年小幅递增态势，惠东县稳步回落，惠阳区占比虽有微降趋势，但总体仍处高位持稳，库存压力依旧较大。

　　综上，惠州算是短期因行情转淡，狭义库存压力陡增的典型代表城市之一，截止2022年6月末狭义库存达1936万平方米，较2021年同期上涨39%，去化周期高达37个月。从库存结构来看，面积段层面，库存占比较高的主要为100-120平，与其他粤港澳大湾区同类城市佛山、江门、肇庆20个月左右的去化周期对比仍处高位。房型层面，二房、三房累计占比超6成，是库存主力积压的户型，去化周期均在35个月。惠阳区狭义库存、去化周期“双高”，是潜在风险较大的区域。

　　不过，中长期来看，惠州整体库存风险相对可控，一方面政策已经有意识的控制供地量缓解当前库存积压问题，带动未开工地块量持续走低；另一方面，6月末广义库存总量仅为3037万平方米，按照惠州一年1500万平左右的成交规模来看，基本上广义库存消化周期在2年左右，未来潜在供应主要集中在中低档产品，既能满足刚需首次置业的需求，同时也能满足部分改善客群二次置业需求，后期待行情转暖，整体去化压力并不算太大。

　　1、库存总量：高位持稳，去化周期近50个月，80-100平小三房去化压力大（略）

　　2、库存结构：80-100平小三房库存占比3成以上且去化周期显著拉长（略）

　　3、总结预判：高库存问题短期难以解决，80-100平低端产品后续去化承压（略）

　　随着城市能级的不断降低，户型库存积压有大型化趋势，这点与不同城市户型供应和成交结构密切相关，总体库存结构分布与成交大体一致。因而从去化周期来看，各能级城市库存主力面积段去化周期基本都处于其各个面积段中的较低水平，一线个月，去化基本无压力。三四线个月，在其各面积段去化周期中处于较低水平。最后，二线个月，仍面临一定的去化压力。

　　高库存城市三房房源积压最多，50个高库存城市的新房库存中三房房源占比接近一半，为各个户型中最高，这点与面积段库存分布特征类似，100-120平中等面积段积压最多。分能级来看，无论一二三线城市，均已三房为主力库存，占比均在40%以上，值得关注的当属一线%，远高于其他能级城市；而二线四房库存占比增长显著，较2021年末增长了2.3个百分点，改善户型存在一定的库存积压情况。

　　而从去化周期来看，不同能级城市不同户型段基本也都呈现出小户型一二房、大户型五房及以上去化周期要显著高于三房和四房特征，这点也不难理解，一方面随着房价不断攀升，刚需购房更强调“一步到位”，一、二房功能性缺失，已然退出了供应和成交主流；另一方面，因地产下行叠加近期各房企爆雷、停工等负面新闻不断，高端购买力持币观望情绪加剧，加之五房及以上高端需求渐趋饱和，整体成交低迷也使得去化周期高企。从库存主力户型段来看，一线个月，基本呈现供不应求，库存见底的情况，二三线三房库存去化周期分别为27个月和26个月，短期去化还是存在一定压力。

　　细分到单个城市来看，虽然我们筛选了50个高库存城市，但是从库存结构来分析，我们发现多数城市供需匹配，库存问题可以通过后期成交的逐步恢复得以化解，不过50城中仍有4成左右的城市出现了明显库存积压，库存占比较高的面积段和户型段去化周期同样超过30个月，我们将这类城市称为“库存高压城市”。

　　因历史遗留问题库存基数较大，近年来因人口外流、内需透支等种种原因，短期内难见起色的城市，以烟台、淄博、钦州、日照等城市为典型代表。二是前期成交大热、后期投资需求衰退使得短期成交热度骤降继而造成库存去化承压类城市，以北海、惠州、珠海为典型代表，珠海、惠州毋庸置疑受粤港澳大湾区规划利好，前期都经历了一波投机性需求“洗礼”，2021年下半年伴随着成交转弱，投资退潮，整体库存问题日渐凸显，北海则主要是文旅投资客牵动，目前库存主要以70平以下二房为主，受国内疫情反复影响，短期高库存问题也很难得到缓解。

　　（一）面积段：二线各面积段去化压力平均，三四线、能级：二线平库存积压，去化周期持稳25-30个月

　　1、库存总量：近2500万平二线成，胶州、胶南等库存大但去化周期持稳30个月